Em vigor desde 1 de Outubro de 2020, a Lei n.º 58-A/2020, de 30 de setembro procedeu à sexta alteração à Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, quanto às medidas excecionais e temporárias de resposta à situação epidemiológica provocada pela doença COVID-19, alargando o regime extraordinário de
proteção dos arrendatários até ao final do ano de 2020.
Neste sentido, o regime extraordinário e transitório de proteção dos arrendatários que estava em vigor até dia 30 de setembro de 2020 foi alargado e prolongado até 31 de dezembro de 2020, no qual se prevê a suspensão da:
(i) produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio.
(ii) caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação.
(iii) produção de efeitos da revogação (acordo entre as partes) e da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio.
(iv) do prazo de 6 meses previsto para restituição dos imóveis, nos casos em que ocorra caducidade, se o termo desse prazo ocorrer durante o período em questão, nomeadamente, se ocorrer até 31/12/2020.
Alerta-se que, contrariamente ao regime anterior, os arrendatários habitacionais que queiram beneficiar da suspensão dos prazos supra referidos, terão de cumprir pontualmente com o pagamento mensal das rendas devidas nos meses de outubro, novembro e dezembro de 2020. No caso de incumprirem com o pagamento mensal e pontual das rendas, perdem o benefício concedido pela suspensão.
Exemplo prático: o contrato de arrendamento celebrado termina, por caducidade, a 1 de outubro. Nestes casos, tendo em consideração que os efeitos da caducidade encontram-se suspensos até 31 de dezembro, caso queira, o arrendatário pode continuar a residir na habitação e só proceder à entrega do imóvel a 1 de janeiro de 2021. No entanto, para beneficiar deste alargamento do prazo, terá de cumprir pontualmente com o pagamento das rendas de outubro, novembro e dezembro. No caso de não liquidar, p.e. a renda de novembro, a suspensão deixa de produzir efeitos e terá de entregar o locado no imediato, sob de pedido de indemnização pelo senhorio pelo atraso na entrega do mesmo.
Relativamente aos arrendatários não habitacionais, tal requisito aplica-se de igual forma, exceto se estiverem abrangidos pelo regime previsto no artigo 8.º da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, respeitante
ao de diferimento do pagamento de rendas aplicável a este tipo de arrendatários.
Ainda no respeitante às alterações legislativas introduzidas neste âmbito, cumpre informar que foi igualmente aprovada a extensão do prazo para apresentação da candidatura à concessão de empréstimo do IHRU, I.P., até ao dia 31 de dezembro de 2020, para as situações de mora dos arrendatários no pagamento da renda devida nos termos do contrato de arrendamento, desde que se verifique uma quebra de rendimentos comprovada, nos termos do artigo 5.º da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, na sua redação atual.
No âmbito do arrendamento e relativamente à atualização das rendas, a vigorar no ano civil de 2021, foi publicado a 2 de outubro o Aviso n.º 15365/2020, que fixou em 0,9997 o coeficiente de atualização das rendas dos diversos tipos de arrendamento urbano (para habitação, em regime de renda livre, condicionada ou apoiada, comércio, indústria, exercício de profissão liberal e outros fins não habitacionais) e rural, ou seja, uma percentagem negativa de -0,03%. No entanto, importa referir que
poderão existir atualizações de renda em casos excecionais, como por exemplo, quando no contrato de arrendamento, ao abrigo da liberdade contratual, as partes tenham estipulado, por escrito, a possibilidade de atualização da renda e respetivo regime (demais casos de possibilidade de atualização da renda terão de ser analisados no caso concreto).
Por fim, relembramos que durante o período de vigência do regime excecional e transitório, continuam suspensas as ações de despejo, os procedimentos especiais de despejo e os processos para entrega de
imóvel arrendado, quando o arrendatário, por força da decisão judicial final a proferir, possa ficar numa situação de fragilidade por falta de habitação própria ou por outra razão social imperiosa. O regime excecional e transitório não tem data de fim definida. Assim, esta medida ficará em vigor até publicação de novo decreto-lei, a declarar o termo da situação excecional e a definir a data de cessação deste regime. Alerta-se que, além das ações de despejo, encontram-se igualmente suspensas as diligências para entrega de casa de morada de família, em sede de processos executivos e de insolvência.
As informações prestadas são de caracter geral e não substituem a consulta da legislação e/ou de um advogado, para análise do caso concreto.
Nota: Caso exista alguma matéria jurídica que o leitor gostasse que fosse abordada, por favor, envie sugestão para acardoso@accadvogados.pt
Andreia Catarina Cardoso
Advogada
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